Dags att renovera i bostads­rätts­föreningen?

Här kommer matnyttig information om underhåll av fasader, fönster och balkonger. Till dig som sitter i styrelsen för en bostadsrättsförening.

Eftersatt underhåll, läckande tak och dåligt ventilerade husgrunder kan leda till stora problem, som röta och mögel. Att inspektera regelbundet och underhålla när det behövs minskar risken att drabbas av obehagliga överraskningar och omfattande, oplanerade renoveringar. Kunskap och rätt åtgärder i rätt tid var den bästa metoden för att hålla hus friska och hålla nere kostnaderna för underhåll och reparationer när vår byggnadsfirma grundades i början av förra seklet. Det är det fortfarande.

 

FAQ, vanliga frågor om renovering

Det finns tecken att uppmärksamma – finns det sprickor i fasaden, mörka fläckar eller vita utfällningar? Ser du rost eller lossnar det bitar av betong eller tegel? Hitta svaren här!

Läs mer »

Vårda era fönster

Alla fönster behöver inte bytas, de kan renoveras istället. Hantverksmässiga fönster är byggda för att hålla länge med rätt underhåll. Det är en god investering för framtiden.

Läs mer »

Tvätta föreningens fasad

En tvättad fasad är ren och snygg, missfärgningar och påväxter försvinner och det syns att fastighetsägarna tar hand om fasaden. Det är ett underhåll som dessutom gör att du håller koll på fasadens skick, och hjälper till att hitta skador i tid.

Läs mer »

Renovera fönster i bostadsrättsförening

Fönster ger fasaden karaktär och kan vara fantastiskt vackra – men fönster ska också vara funktionella. Ett fönster kan sänka månadskostnader för uppvärmning och ventilation, ge dig en skönare nattsömn genom att sänka bullret från gatan och dessutom ge dig bättre inomhusklimat.

Läs mer »

Fasadrenovering för din bostadsrättsförening

En renovering av en fasad innebär att reparera större skador i ytmaterialen, sådant som inte går att fixa med lite underhåll. En renovering är ofta ett stort projekt, och absolut nödvändigt för att fastigheten inte ska få större problem. Fasader har så olika förutsättningar att det inte går att säga hur ofta de behöver renoveras. Däremot är det bra att inspektera den åtminstone var femte år.

Läs mer »

Fasadunderhåll för bostadsrättsföreningar

Fasaden är husets skyddande rustning. Genom att regelbundet undersöka skicket och åtgärda problem på rätt sätt kan du minimera riskerna att drabbas av obehagliga överraskningar.

Läs mer »
Nockrenovering, Birkagatan

När behöver din BRF bygglov?

Byta fönster, måla om eller renovera fasaden? Det finns tillfällen när en bostadsrättsförening behöver bygglov, och det finns andra situationer när det inte behövs. Tumregeln är enkel: kommer utseendet att förändras? Ja, då krävs bygglov.

Läs mer »
Man med skyddshjälm byter tegelstenar i en fasad

Bra att tänka på vid fasadrenovering i en BRF

En fasadrenovering kan kännas som ett stort projekt för en bostadsrättsförening. Det kan vara svårt att veta var man ska börja. Vi ger er tips på vad som är bra att komma ihåg och ha med sig längs med vägen.

Läs mer »
balkong underifrån

Balkongrenovering i bostadsrättsförening

Balkonger har kortare livslängd än själva huset, därför är det viktigt att regelbundet besiktiga skicket för att se om en renovering behövs. Balkongers konstruktion har förändrats genom tiderna och det finns olika svagheter beroende på material och konstruktion. Det är inte alltid skador är synliga för en lekman, men det finns vissa detaljer som man kan vara extra uppmärksam på.

Läs mer »

Riktigt hantverk lönar sig.

Vi på byggnadsfirman O.A. Tobiason i Göteborg kan allt om renovering och fasader, och vårt systerföretag Kålltorps Glasmästeri fokuserar på fönsterrenoveringar och tidsenlig produktion. Vårt specialområde är att omsorgsfullt utföra fasadrenoveringar på kulturfastigheter och bostadsrättsföreningar i Göteborg.

Fasadrenoveringar för bostadsrättsföreningar i Göteborg

Fasaden är ett skydd för hela fastigheten, och det känns som att de kan hålla i en evighet. Men riktigt så är det inte. Då och då behöver även er bostadsrättsförening renovera, måla eller byta fasaden. Görs inte en fasadrenovering i tid kan det innebära att både större och dyrare problem väntar runt hörnet.

Hållbar renovering och byggnadsvård

Vi samarbetar tätt med Kålltorps Glasmästeri som bland annat är experter på ljudisolering och bättre energivärde utan att byta fönster. Till exempel kan de anpassa och montera isolerglas i befintliga bågar. Förutom Kålltorps Glasmästeri har vi ett nära nätverk i Göteborgsområdet av plåtslagare, antikvarier, arkitekter och alla som behövs för att ta sig an unika projekt.

Erfarna entreprenörer och kunniga hantverkare

Grunden till vår byggnadsfirma lades för mer än 110 år sedan och vi tänker fortsätta i minst lika många år. Du har säkert sett vår logga lite här och var på fasader och byggnadsställningar i och kring Göteborg. Vår personalstyrka består av ett hundratal av branschens kunnigaste hantverkare. Därför är vi lika bekväma med att restaurera kulturfastigheter som med att rätta till klimatskyddet på ett 90-talsbygge.

Det finns många skador som går att inspektera själv och med ett vaket öga går det att se förändringar i fasaden. Alla bostadsrättsföreningar och fastighetsägare bör hålla koll på sina fasader, men många tecken är svåra för en lekman att hitta. Om vi får veta byggnadsstil, uppförandeår och var i Göteborg en BRF eller fastighet ligger kan vi ofta på förhand säga vad som bör inspekteras extra noga.

Totalansvar och välplanerade renoveringar

O.A. Tobiason är en totalentreprenad, och vi är vana att vid totalansvar för projekt, inklusive konsultation och samordningsansvar. När din bostadsrättsförening arbetar med oss har ni kontakt med någon av våra erfarna projektledare som finns till hands hela vägen. Vi är aldrig långt borta eftersom vi ständigt arbetar med att renovera hus, fönster och fasader hos olika bostadsrättsföreningar i Göteborg . Med vår erfarenhet vet vi också hur arbetet ska läggas upp för att minimera inverkan på boendemiljön och planera så att arbetet går så snabbt och smidigt som möjligt.

Fasadrenovering i BRF

Om din bostadsrättsförening vill ha hjälp kan vi komma till er och inspektera fasaden, helt kostnadsfritt. Du eller styrelsen kan enkelt höra av er till oss via vår tjänst Fasadkollen. Om bostadsrättsföreningens fastighet har några skador eller annat som behöver renoveras skapar vi en åtgärdsplan tillsammans med er. Här kan du läsa mer om fördelarna med Fasadkollen och vad som ingår i vår inventering av fastigheten.

På O.A. Tobiason arbetar vi med byggnadsvård och hållbarhet. Med underhåll och renovering blir fastigheterna mer beständiga – utan att det behöver påverka byggnadens originalutförande. När vi tar oss an en fastighet gör vi det med kunskap, skicklighet och med lång erfarenhet i branschen. Vi bevarar själ och hjärta, men också funktion och genomarbetad arkitektur som vi har i Göteborgs stadsbild.

Trasiga tegelstenar och vittrande fog

Tegel är ett material som används i många olika byggnadsstilar och årtal. På fastigheter från förra sekelskiftet och början av 1900-talet är det vanligt att vi byter enstaka tegelstenar och fog. Ofta beror renoveringsbehovet på att underhållet varit bristfälligt eller felaktigt. Det kan till exempel vara fel material eller metoder som använts. Så kan det vara hos både bostadsrättsföreningar, större och mindre fastighetsägare och flerfamiljshus.

Tegelfasader är tåliga men de kan behöva underhållas, särskilt utsatt för tidens tand är fogarna. När fogarna tappar sin förmåga att hålla fukt ute eller slutar “andas” är därför ett fogbyte på sin plats. Att byta fog är en vanlig sorts renoveringsarbete som vi utfört hos många bostadsrättsföreningar i Göteborg.

Fogbyten går till så att vi fräser bort gammal fog och lägger dit nytt bruk. Vilka material som lämpar sig bäst beror på när huset uppfördes och vilka åtgärder som vidtagits med fasaden sedan dess. Vi byter också ut trasiga tegelstenar och ersätter dem med nya, högkvalitativa tegelstenar av samma karaktär som de ursprungliga.

Vackra fönster på Nordhemsgatan

Hydrauliskt kalkbruk

Vi använder gärna hydrauliskt kalkbruk, exempelvis på sekelskifteshuset på Nordhemsgatan i Göteborg vi nyligen renoverade. Det är miljövänligt och har hög hållfasthet. Dessutom är det ett kalkbruk som använts i originalutförande av fastigheten. Hydrauliskt kalkbruk är mjukare än en “modern” fogmassa som har en högre cementhalt. En mjukare fog blir mer följsam och kan åldras med huset och dess rörelser. Utan tillsatsmedel som cement, gips eller flygaska får bruket istället sina hydrauliska egenskaper från de naturliga silikat som finns i kalkstenen. På så sätt får fasaden också en god förmåga att släppa ut fukt vilket minskar risken för fuktskador. Fasaden andas på samma sätt som ett bra skalplagg.

Även nyare fasader behöver underhåll

Fastigheter byggda runt 1980-talet kan råka ut för frostsprängningar i teglet. Det är ett vanligt problem för det gulborstade tegel som finns i många bostadsområden och bostadsrättsföreningar i Göteborg. På grund av den höga efterfrågan och byggtakten på den tiden skulle det levereras stora volymer tegel. Men volymerna blev så stora att bruken inte hann med att leverera tillräckligt hög kvalitet. Fasaderna kan därför bestå av ömsom högkvalitativt tegel, och ömsom sämre.

Det betyder dessvärre att en fastighet inte behöver vara 150 år för att vara i behov av renovering, exempelvis trähus där man inte tvättat eller målat fasaderna regelbundet.

Det finns många fastigheter och bostadsrättsföreningar i Storgöteborg som skulle behöva vårdas och stärkas upp. Olika tidsperioder har haft olika byggnadstekniker, men även andra omständigheter som uppkommit under åren spelar in. Ett exempel är energikriserna på 70- och 80-talet som gjorde att många bostadsrättsföreningar tätade eller tilläggsisolerade sina fastigheter på sätt som kan vara direkt skadligt för husen. På 90- och 00-talet byggdes många hus med putsad fasad. Det var ofta en enstegstätad fasad som släpper in fukt genom putsen.

Bor man i ett sådant hus där fasaden inte är åtgärdad bör man planera för att byta fasad.

Verblendertegel, mexi och formsten

Det finns en mängd olika sorters tegel och tegelliknande material. Mexitegel är till exempel en känd tidsmarkör. En mindre välkänd sort är verblendertegel. Den är vanlig i äldre hus, som i exempelvis Linnéstaden i Göteborg. Verblendertegel är tyska, och på svenska kallas det ofta förbländertegel. Det är en sorts tegel som började maskintillverkas under slutet av 1800-talet, utrustat med en slitstark yta som påminner om klinker.

Formsten är också vanligt i äldre fasader och används för att skapa vackra mönster, utsmyckningar och variationer i fasaden. På en fasad vi renoverade i Göteborg användes hela 16 olika typer av formsten. Det är ovanligt många. De olika stenarna satt i valv ovanför fönstren, i midjelister, i takfot, sockeln och så vidare.

När vi renoverar och restaurerar fasaderna hos en BRF eller fastighetsägare kan vi specialbeställa tegel och formsten från Tyskland. Vanligt tegel produceras och bränns hela tiden, men äldre, specialbeställt tegel kan ta tid. Det är dock någonting vi har med i beräkningen i våra renoveringar och kan planera vårt arbete därefter.

Spritputs, finputs och säckskurning

Puts är ett vanligt förekommande ytskikt och kan ha varierande utseende beroende på hur grovkornig ballast som blandats i bruket. Det finns den grovkorniga spritputsen som vi använde på Nordhemsgatan 44, och den släta tunnputsen som du kan hitta på innergården på Södra Larmgatan. En annan ytfinnish är säckskurad puts som du kan få till med hjälp av en vanlig jutesäck. Den tekniken använde vi nyligen på Batterigatan.

Att lyckas med en finputsad och slät vägg är inte helt enkelt och kräver mycket vana. Trycker man på putsen för hårt blir det gropar, men utan tillräckligt tryck skapas istället blankfläckar. Jämfört med en tegelrenovering är en putsvägg mer finlir. I solens släpljus syns minsta misstag på en stor putsad yta.

Låter väggen ihålig?

Låter ”bom” bekant? Bom är luft bakom till exempel kakel eller puts. Det känner man igenom genom att knacka på materialet. Låter det ihåligt? Ja då finns det med största sannolikhet luft därbakom, och då sitter material inte fast ordentligt.

Kanel på golvet – hussvamp i väggarna

För att äkta hussvamp ska trivas krävs tre förutsättningar: trä, fukt och kalk. Det är förutsättningar som det finns gott om i Göteborg, både i innerstadens fastigheter och stadsdelarnas bostadsrättsföreningar. Men bara för att förutsättningarna finns, behöver inte hussvamp ha blivit ett problem. Än. Hussvamp finns nämligen latent i de flesta trähus och väntar på att miljön ska bli gynnsam. När detta sker kan den explodera och snabbt sprida sig. I en fuktig miljö med en temperatur på ca 20 grader kan den växa upp till 5–6 mm per dygn. Men det kan vara svårt att upptäcka hussvamp, den är håller sig dold under golv eller lister. När den kommer ut i ljuset bildas ett brunt sporpulver som kan se ut som kanel på golvet. Att sanera hussvamp är ofta ett stort arbete som måste genomföras ordentligt, och då behöver bjälklagen renoveras. Men i de allra flesta fall går det att återställa bostadsrättsföreningens fastighet till samma skick som innan.

Bjälklag, tegelbjälkar och pelare

Bärande delar i byggnader och fasader kräver extra noggrannhet och kunnande för att renovera eller byta. Det gäller till exempel bjälklag, som oftast består av trä även i hus av sten eller med putsade eller teglade fasader. Om de utsätts för röta så kan det i värsta fall behövas betydligt mer omfattande åtgärder än en renovering. Detsamma gäller tunga tegelpelare eller fasadsektioner som ibland kan vila för tungt på en för svag punkt.

Takbjälklag före och efter renovering – hela sektioner är ersatta
Byte av rötskadade golvbjälkar i Linnéstaden i Göteborg
Tillfällig stålkonstruktion under sektion av tegelfasad
Tillfällig stålkonstruktion som vi byggt för att avlasta en fem våningar hög tegelpelare medan vi renoverar stommen bakom.

Innergårdar för trivsel och gemenskap i BRF:en

Många bostadsrättsföreningar har hus med påkostade fasader ut mot gatan och ett enklare utförande mot innergården. I synnerhet äldre hus där fasaden är klädd med formsten, pilastrar och ornamentik. Idag är dock innergården minst lika viktig för de boende. Det har vi märkt att bostadsrättsföreningar i Göteborg har upptäckt. En väl omhändertagen innergård kan göra en BRF mer eftertraktad, och trivseln för de boende kan påverkas markant. Det ger i sin tur ett högre värde på lägenheterna i bostadsrättsföreningen. Men vad har ni under er innergård? Utan att vi tänker på det vilar många innergårdar på annat än bara själva jorden, många gånger kan det till exempel finnas parkeringshus där under. Inte minst är det vanligt för innergårdar hos bostadsrättsföreningar i, och omkring, Göteborg. Där finns också bjälklag som också behöver ses över emellanåt – framför allt om fastigheten ska renoveras eller om någon sorts bygge ska uppföras på innergården.

Balkonger behöver kollas oftare än fasaden

Balkonger är en annan viktig detalj på fasaderna hos bostadsrättsföreningar och andra fastigheter med boende. Balkonger och uteplatser skapar ett stort mervärde för bostadsrättsföreningen och de boende. Men balkonger åldras snabbare än fasaderna och behöver ses över mer ofta.

Betongens hållfasthet och livslängd beror på en rad olika omständigheter. Om en balkong har tappat för mycket i bärighet och hållfasthet kan det bli farligt, både för den som står på balkongen och för den som står eller bor under den. Välhållna och, vid behov, renoverade balkonger är en självklarhet för BRF:er som månar om säkerhet och trygghet för de boende.

Betydelse för balkongens livslängd

Några faktorer som har en avgörande betydelse för balkongens hållfasthet är hur den har konstruerats. Vissa konstruktioner är bättre än andra och i vissa fall kan man vara tvungen att gjuta ny betong och återskapa balkongen från grunden.

Betongens kvalitet spelar också roll. Hur man blandar betongen, härdningsförhållanden och hur väl konstruktionen har täckts under tillverkningen påverkar kvaliteten. Skillnaden mellan den moderna och antika betongen är receptet, tillverkningen och efterfrågan. Den antika betongen bestod av en kombination av vulkanisk aska och kalk som fick härda i hela 180 dagar. Dagens betong innehåller cement, ballast (sand, grus och sten) vatten samt olika tillsatsmedel för att ge förbättrade eller önskade egenskaper. Den är också anpassad för dagens byggnadstakt, där härdningstiden måste vara betydligt kortare än ett halvår. Med tanke på hur olika materialet skiljer sig från balkong till balkong är det svårt att säga hur ofta de bör renoveras. Men vi har hjälpt många bostadsrättsföreningar och utfört balkongrenoveringar i Göteborgsområdet. Exempel på det kan du läsa om här nedanför.

Vanliga problem med balkonger

Att man i en bostadsrättsförening upptäcker betong som flagnar eller har sprickor är vanligt. Orsakerna är många och de kan uppkomma före, under eller efter härdning. En av de största riskerna som sprickor medför är rostsprängning. Det innebär att vatten eller fukt tränger in i betongen och kommer i kontakt med armeringen som rostar. När armeringsjärnen börjar rosta expanderar de och spränger i betongen.

Det var just sprickbildning vi hittade på balkongerna på Batterigatan i Göteborg vilket ledde till att vi också behövde renovera dem. Framkanten av balkonger är ett vanligt område där sprickbildningar förekommer. Orsaken är att räcken kan ha monterats på fel vis, vilket gör att belastningen på betongen blir större när en boende lutar sig mot räcket.

Rostsprängningar är ett vanligt problem även i loftgångar, vilket vi åtgärdat på bland annat Mäster Johansgatan. Loftgångarna på 70-talsfastigheten i östra Göteborg hade synliga sprickor och bitar av betongen hade fallit bort. Vi renoverade loftgångarna genom att ta bort de skadade delarna och lägga en ny, djupare armering för att förhindra att samma problem ska uppstå ingen.

Vattenpölar på balkongen

Ett annat problem med balkongerna kan vara att regnvatten samlas på balkongplattan istället för att rinna av. Så var det på en hus i den klassiska göteborgsbacken Aschebergsgatan, där balkogerna hade bakfall. Vi monterade ner träbalkar och tätskikt från balkongerna för att kunna renovera balkongerna. Vi stöttade upp med nya balkar och rustade upp balkongerna samt installerade en ytterligare brunn i ytterkanten närmast gatan, så att vattnet kan rinna ut i flera riktningar. I samband med detta byttes och monterades nya stuprör i koppar för att bevara husets karaktär.

Fönster – byta eller bevara?

Vid fönsterbyten eller renoveringar av fönster samarbetar vi ofta med vårt systerföretag Kålltorps glasmästeri. För många bostadsrättsföreningar kan ett byte av fönster vara den bästa lösningen, men ofta är det ett stort värde i att renovera äldre fönster som kanske inte blivit kittade, tvättade eller målade på rätt sätt. Eller fönster med dåliga tätningslister.

Träet i karmar och bågar är hållbart, och ett munblåst glas i ett spröjsat fönster bryter solljuset på ett svårslaget sätt. Det går att renovera gamla fönster och göra dem både mer energisnåla och sänka bullernivåer utan att påverka utseendet. Tillsammans har vi hjälpt många bostadsrättsföreningar med renovering av fasader och fönster i Göteborg.
Ett stort arbete vi genomförde tillsammans med Kålltorps Glasmästeri var fasad- och fönsterrenoveringen på Berzeliigatan/Södra vägen, mitt i centrala Göteborg.

De fantastiska fönsterbågarna i teak hade inte blivit korrekt underhållna, men Kålltorps Glasmästeri kunde renovera dem ändå. Den teak som användes kring 50- och 60-talet har en fantastisk kvalitet, mycket bättre än de som görs idag. Idag är fönstren på Berzeliigatan renoverade och välmående, och den rena, oljade teaken passar så väl ihop med fastighetens karaktär.

Vid behov kan Kålltorps Glasmästeri renovera ett provfönster åt er bostadsrättsförening för att ni ska kunna ta ett välgrundat beslut som känns tryggt för alla i föreningen.

När vi samarbetar med andra entreprenörer, som ställningsbyggare, takläggare, plåtslagare eller fönstersnickare tar vi ansvaret för samordningen så att bostadsrättsföreningen bara behöver en samtalspartner i byggprocessen.

Med Fasadkollen kan vi hjälpa din BRF

Vi på O.A. Tobiason är specialister på fasader och renoveringar, vi jobbar med det varje dag – i alla väder. Vi arbetar med små och stora fastighetsägare och bostadsrättsföreningar runt om i Göteborg.

En spricka i pusten, fogmassa som smular sönder, rostfläckar på balkongen eller fuktfläckar vid fönstren är tecken på att du eller din bostadsrättsförening behöver besiktiga fasaden. Med vår kunskap kan vi göra en bedömning och berätta mer hur skicket är på er bostadsrättsförenings fasad. Vi på O.A. Tobiason är experter på det här – vi kommer till och med gärna ut och granskar din fasad i helt utan kostnad i Göteborgsregionen. Testa vår tjänst Fasadkollen!

Ring, skicka ett mail eller fyll i vårt formulär här på hemsidan om ni är intresserade av att få bättre koll på er fasad.